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EL SECTOR INMOBILIARIO EN ECUADOR (Rotación y Estrategias)

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Con este post finalizamos el análisis del sector inmobiliario basado en los estudios realizados por Ernesto Gamboa respetado consultor inmobiliario.

Marzo 13, 2018/Yanko Ibarra/Inmobiliaria, Contenedores, Cosntruccion, Modular

ROTACIÓN DE INVENTARIOS

El momento actual presenta volúmenes de oferta disponible por encima de lo común, es decir que la rotación está afectada, o en otras palabras, que la oferta no se mueve con la rapidez acostumbrada.

La consecuencia de este exceso de volumen es que genera una barrera de contención de los precios, pero cuando el volumen de unidades disponibles empieza a bajar, también inicia un alza de precios. “La crisis que arrancó en 2015 sorprendió al sector con más de 6.000 unidades en oferta, es decir que la barrera de contención de precios se eliminó; pero en la medida en la que bajen los volúmenes de oferta, los precios del metro cuadrado tenderán a subir considerablemente.

Mencionó que cuando la rotación de inventario es menos rápida, como sucede en épocas de crisis, se experimenta un envejecimiento del inventario y una menor entrada de proyectos nuevos al mercado

Evidentemente es fácil decantar en la conclusión de que el sector inmobiliario se debilitaría si no aumenta el número de nuevos proyectos. Sin embargo, la situación es que si los precios siguen aumentando la absorción tenderá a la baja; y esto provocará un nuevo ciclo en el que se ajustarán los precios hacia abajo, o se reducirán las áreas de las viviendas para que sean menos costosas.

Además, la disminución de unidades disponibles motivará la entrada de actores nuevos al negocio, que por su falta de conocimiento y experiencia podrían dañar el mercado.

Comportamiento de proyectos nuevos

# de Proyetos Nuevos / Unidades Totales Nuevos QUITO




ESTRATEGIAS COMERCIALES

Otro de los objetivos del evento fue revelar cifras que permitirán a los promotores entender de manera más clara el desarrollo y el comportamiento del mercado, con la intención de transparentar la necesidad de promover nuevas estrategias comerciales ad-hoc para la situación, y explicar las tendencias que generarán mayor e ciencia al momento de crear oferta para sus potenciales clientes.

Se manifestó que existen una serie de factores estructurales del sector que hacen que la responsabilidad caiga sobre los actores de éste. “No tenemos los equipos adecuados de ventas, se recortan presupuestos de publicidad cuando lo que hay que hacer es invertir en publicidad y promoción, no se están generando estrategias de producto acorde a los nichos de mercado a los cuales se pretende llegar”.

Tambíen se habló que en el panorama ideal, las empresas inmobiliarias deben tener tres características. “Uno, ser receptivas y proactivas en la consecución de información para detectar las tendencias que se van produciendo, y poder actuar de acuerdo a ellas. Dos, las empresas deben ser robustas para estar en capacidad de solventar la turbulencia o sobrecalentamiento el momento en que se presenta, pues tomar los correctivos necesarios requerirá recursos y capacidades especiales. Tres, las empresas deben tener capacidad de recuperación, porque no basta con que sean receptivas y robustas, deben ser capaces de recuperarse.”

Otro factor sobre el cual los protagonistas del sector inmobiliario deberían actuar es en la identificación de sectores que se desarrollarán significativamente en el corto plazo, para tomar decisiones de inversión con la debida oportunidad. Por ejemplo, las áreas que circunvalan las estaciones del Metro, sobre todo en el Sur de Quito, donde se instalará también una de las nuevas plataformas gubernamentales, es una zona donde habrá demanda nueva por viviendas de hasta $70.000.

Esos compradores podrán beneficiarse de créditos a tasas y plazos preferenciales en la banca pública y privada, y los constructores también pueden obtener créditos más baratos. Para aprovechar esta situación, la acción del promotor inmobiliario debe estar enfocada en incentivar esa demanda con la oferta adecuada, para que se dé la dinámica correcta entre los dos extremos del mercado.

Tomar medidas para que las turbulencias o la crisis no afecten de manera significativa al sector inmobiliario es fundamental. Los promotores inmobiliarios, en su mayoría, son profesionales con años de trayectoria en el mercado, y es el momento de actuar con el valor de esa experiencia para pasar esta prueba. La oferta debe contemplar específicamente lo que el potencial comprador busca en cuanto a ubicación, precio y formas de pago.

Una de las estrategias imprescindibles en épocas de turbulencia es “reactivar a las fuerzas comerciales de las empresas del sector, que se han ido deteriorando ante esta realidad del mercado. Se necesita gente comprometida para activar la situación, y se necesitan directivos que marquen la pauta de las nuevas estrategias”.

por último se mencionó la falta de habilidad de las empresas inmobiliarias para identificar períodos de turbulencia, y por ende, el lento proceso de adaptación a los cambios del mercado. A esto sumó que es necesario plantear estrategias con objetivos en el corto plazo pero enfocadas en el largo plazo, porque si solo se atienden las necesidades de hoy no se competirá e cientemente en el futuro. Concluyó manifestando que, “a medida que tomemos conciencia de los problemas que tenemos, vamos a poder solucionarlos”.

Hemos leído un resumen de un estudio bastante exhaustivo de cómo se mueve hoy por hoy el mercado inmobiliario en Ecuador. El señor Ernesto Gamboa es un respetado consultor inmobiliario, creador de Help Inmobiliario, herramienta de análisis, evaluación sectorial y del mercado inmobiliario; y autor de varios artículos publicados en Revista CLAVE!.

Yo particularmente con mi humilde opinión coincido con el señor Ernesto Gamboa, existe una gran demanda y es necesario ajustarse a los tiempos y buscar soluciones alternativas tanto en lo referente a los créditos como en los sistemas constructivos.

Espero que este post les haya servido de ayuda a todos los que pasaron por estas páginas, seguiremos trayendo artículos sobre este tema que nos preocupa todos.



Fuentes.

 1. Radiografía del sector inmobiliario, FERIA MI CASA CLAVE



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